40年房貸不好的原因是？

【 數感實驗室 Numeracy Lab ——40年房貸不好的原因是？】
最近新聞提及有些銀行推出「40年房貸」，自備頭期款只要付15%，減少民眾買屋壓力，活絡房市，讓經濟火車頭繼續向前衝。

持保留的民眾應該是多數吧，畢竟背40年房貸可不是開玩笑的。
「可是房貸壓力真的變小囉，而且啊，以後你們只會越賺越多，到時候慢慢還就好了，貸款只是提前享受啊。」
偏偏也不知道是腦波弱還是這話真的有道理，乍聽之下還有點不知道該怎麼反駁。
不妨參考「平均每月居住成本」這項指標吧。
這是NY Times在做買屋租屋專題使用的指標，考慮了包括仲介費、貸款、居住期滿後賣屋所得、房屋折價率、投資機會成本等所有居住成本(註)。
平均居住成本的直觀意義是：買房住幾年後賣掉房子，回首這幾年在居住上面花的總金額，除以住幾個月。
從平均居住成本裡，我們可以看到藏在長期貸款裡的魔鬼。

舉例來說，阿雄以頭期款20%、房貸3%的方案買了總價2100萬(30坪、每坪70萬)的房子，15年後他賣掉房子，房屋折舊率為5%。
倘若使用20年房貸，他每個月要揹9萬多的房貸，30年房貸則每月繳7萬多元。
「現在銀行的40年房貸，只要月付6萬多就好，真划算。」
阿雄這麼想。但他忘了考慮，現今常用的房貸(本息平均攤還)儘管每月繳固定房貸，但前期房貸大多用來支付利息。
所以儘管都繳15年後賣掉房子，比起20年房貸，

40年房貸還多七百多萬本金沒繳清。

這麼一換算下來，房貸年限越長的居住成本越高，20年房貸的居住成本是10萬7千，40年的居住成本是11萬多。
我們用回歸分析，以這個例子來說，居住成本大約是「12萬5千元扣掉(房貸的20%)」，如果每月多繳房貸5000元，居住成本就少約1000元。

在不同利率跟環境參數下，換算比例不同。可至少可以讓大家更清楚看見，房貸低只是表面上的優點。房貸年限越長，居住成本就會不留情地往上攀升。

當然，我相信一定還是有人適合使用這樣的長期房貸，但至少在使用之前，請先試著用數學分析看看，這樣好處是用哪樣的條件交換得來。

最後，明天下午2:00在雙連站的伯朗咖啡中山一店有 數感實驗室 Numeracy Lab的第一次實體發表會，要跟大家介紹實驗室的一些講座計畫，其實已經報名完了，不過如果有興趣的人還是可以私訊我噢(包場費一個人頭200元)。

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註：
去年我們也和聯合報合作過一個台灣版本，請參考：http://p.udn.com.tw/…/20150903_udnr…/udnrentorbuy/index.html